對(duì)于現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)物流企業(yè)而言，主要存在兩種業(yè)態(tài)或經(jīng)營(yíng)模式：倉(cāng)儲(chǔ)功能型服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)。簡(jiǎn)單而言，倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)商主要從事倉(cāng)庫(kù)的建設(shè)、出租和物業(yè)管理等；倉(cāng)儲(chǔ)功能型服務(wù)商則利用自建或租賃的倉(cāng)庫(kù)和土地為社會(huì)提供服務(wù)。兩者盈利模式有差異，前者主要收取租金和物業(yè)管理費(fèi)等；后者更多情況下還有倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)及其他各種衍生服務(wù)的費(fèi)用。

        (1)對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)功能型服務(wù)，又可分類(lèi)為倉(cāng)儲(chǔ)、倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)及其他?，F(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)功能型服務(wù)不再局限于對(duì)倉(cāng)庫(kù)的管理，而是要做供應(yīng)鏈上的流通加工中心、配送中心、分撥中心和各類(lèi)增值服務(wù)中心，而加工、配送、裝卸、質(zhì)押監(jiān)管、各類(lèi)相關(guān)增值服務(wù)我們稱(chēng)之為“倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)”，或者“倉(cāng)儲(chǔ)衍生服務(wù)”，社會(huì)對(duì)于這類(lèi)服務(wù)的需求要數(shù)倍于簡(jiǎn)單的倉(cāng)儲(chǔ)。

從行業(yè)協(xié)會(huì)提供的數(shù)據(jù)來(lái)看，“倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)”增長(zhǎng)很快。中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)對(duì)2010年全國(guó)骨干倉(cāng)儲(chǔ)物流企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況做過(guò)些資料的統(tǒng)計(jì)：從152家提供主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的企業(yè)來(lái)看，2010年收入同比增長(zhǎng)了68.5%，從單列分項(xiàng)收入來(lái)看，包括裝卸收入、質(zhì)押收入、配送收入、加工包裝收入、倉(cāng)儲(chǔ)收入，其中質(zhì)押收入同比增幅達(dá)72.2%，而配送業(yè)務(wù)收入增幅也達(dá)到28.4%，主要是由于監(jiān)管貸款額與配送量大幅增長(zhǎng)。

        (2)對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)，我國(guó)已進(jìn)入物流業(yè)的快速增長(zhǎng)期，物流業(yè)的擴(kuò)張必然要求物流地產(chǎn)等配套設(shè)施的建立和完善。中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)已開(kāi)始蓬勃發(fā)展，阿里巴巴2011年初便宣布斥資千億元涉足物流地產(chǎn)，主要投資在倉(cāng)儲(chǔ)環(huán)節(jié)?！拔锪鲊?guó)八條”對(duì)物流用地的利好政策使物流倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)成為了新的投資熱點(diǎn)，物流倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)前景明朗。

        物流地產(chǎn)主要通過(guò)土地和物業(yè)的增值、租金、物業(yè)管理費(fèi)、物流配套服務(wù)等盈利，平均回報(bào)率約為8%-12%。以租金為例，租金是物流地產(chǎn)模式獲得收益的主要途徑之壹。據(jù)中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)披露，2010年我國(guó)通用倉(cāng)庫(kù)需求總面積為7.01億平方米，而實(shí)有倉(cāng)庫(kù)面積僅為5.5億平方米。供需指數(shù)均小于1，表明全國(guó)主要城市倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，租金水平總體將呈上升趨勢(shì)。

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